央行三季报：房贷增速回落 调控升级走势分化

　　本报记者 顾月 北京报道

　　导读

　　但对于三、四线城市而言，去库存依旧是一个重要的任务，房贷利率大多已是基准利率。21世纪经济报道记者了解到，目前东部热点三四线城市的放款时间大约2个月以上，西部三、四线城市的放款时间一个半月左右。

　　“对于三、四线城市而言，因为三、四线城市地方政府对土地的依赖度较高，而三、四线城市房价又低，预计未来三、四线城市的债务杠杆率会有提升空间。”张宏伟表示，“预计未来不管是房价还是房贷，都会发生分化，地方城市会更加根据自身的状况来指导房地产发展。”

　　房地产行业的贷款增速继续回落，房地产贷款价升量跌已成趋势。

　　央行最新发布的2017年三季度 金融机构贷款投向统计报告数据显示，至2017年9月末，我国人民币房地产贷款余额31.1万亿元，同比增长22.8%，增速比上季末低1.4个百分点。其中，个人住房贷款余额 21.1 万亿元，同比增长 26.2%，增速比上季末低 4.6 个百分点。

　　与房贷增速下滑相对应的是房贷利率的提高。21世纪经济报道记者致电北京地区多家银行分支机构信贷部了解到，目前银行对首套房贷款利率一般是基准利率上浮5%到10%，如工商银行、农业银行、中国银行、建设银行的北京分行都表示从9月开始，北京地区首套房房贷利率已从基准利率上浮5%。

　　热点城市房贷量跌价升

　　“去年这个时候，北京的房贷市场那是热火朝天，居民申请房贷的数量也不断增多，每天都忙不过来。”北京地区某银行房贷审批员表示，“今年来，办理房贷的人其实也很多，加上房价上涨贷款需求也高了，但是审批时间明显变长。也就是说银行对每个月的放款量有所控制，希望不超过去年同期，目前平均放款时间大概是3个月左右。”

　　“这一波的房地产调控持续时间较长，对房地产贷款也产生了很大的影响。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，“一是限售限购政策让有购房资格的人减少，房产交易量下去，贷款额增速也就跟着下降；二是银行的房贷有额度，额度用完了，审批变严放款变慢，也就下去了。”

　　央行公布的数据也印证了这一点。

　　2017年9月末，我国人民币房地产贷款余额31.1万亿元，同比增长22.8%，增速比去年同期低了2.4个百分点。2017年第三季度，人民币房地产贷款余额增加1.39万亿元，新增余额比去年三季度同期减少了300亿元。

　　“从今年三月份起，银行对房地产贷款的审查开始变严，但到年中的时候，因为各银行还有额度且业绩没完成就有所放松，但9月份起，因为政策和业绩预计完成的叠加影响，又变严了。”一位国有大行北京分行信贷部经理告诉21世纪经济报道记者，“虽然银行在控制额度，但因为利率上涨，所以并不影响银行收益。其实我们行现在也还有额度，但在保证资产质量和房产、金融去杠杆政策影响下，审查变严，放款时间增长是普遍现象。”

　　据21世纪经济报道记者计算，假设去年9月新增房贷100万，利率85折为4.165%，贷款20年利息收入近48万元，如果今年同比增速20%情况下新增贷款120万，利率上浮10%为5.39%，贷款20年利息收入76万多元，利息收入同比增多则约6成。

　　此外，央行公布数据显示，2017年9月末，房产开发贷款余额和地产开发贷款余额共计8.1万亿元，环比去年同期下滑6%，其中保障性住房开发贷款余额3.2万亿元，同比增长 37.9%，增速比上季末高1.7个百分点。

　　城市间房贷走势分化

　　目前，房贷利率的上涨主要出现在一、二线的热点城市中。融360最新发布的《2017年中国房贷市场9月报告》显示，9月全国首套房平均利率为5.22%，涨速呈放缓趋势。在融360监测的35个城市首套房平均利率中，最低的为上海4.89%，最高为郑州5.60%。

　　“一线城市对政策执行力比较强，变动需求比较迫切，同时二线城市因各地实际情况不同，在政策制定和落地过程上，会出现分批次变化的特点。就目前来看，一线城市、二线城市已大体完成利率上浮的调整，出现再次大幅变动的可能性较小。”融360分析师李唯一表示，“进入四季度后额度问题将会更加明显，银行严格控制房贷增量，预期明年额度问题并不会得到大幅度缓解。