三来一补、世界工厂、智能制造之都，东莞这座城市的“标签”变化，可以说是中国制造业升级的范本。

　　东莞产业集群不断升级的同时，以工业园为代表的工业地产作为制造业扎根的土壤，在当地成为比商用住宅更“吸金”的投资领域，是资本和热钱涌入的重要方向。

　　但热钱的涌入，却给当地一些企业带来不少困扰。近十年来，东莞的工业地产逐渐从无序走向规范，但逃避监管的地下“厂租江湖”和“二房东”坐地起价的现象难以根除。第一财经记者近日在东莞下辖的特色产业强镇长安镇实地走访，了解到当地受环保政策收严、企业成本高涨、深圳企业批量外迁等因素作用，厂租节节攀升，且潜规则横行，成为当地制造业企业的一大压力。